Tasación de una promoción residencial con las obras sin finalizar
Se nos encargó la valoración de una promoción inmobiliaria compuesta por varias viviendas cuya construcción se encontraba parcialmente ejecutada.
Las obras habían quedado interrumpidas y era necesario determinar el valor del conjunto en su estado actual.
Datos generales del encargo
Finalidad: conocimiento del valor de mercado del activo.
Tipología: promoción residencial en construcción.
Ubicación: España.
Método de valoración: método residual y análisis del coste pendiente.
Visita al inmueble: sí.
Situación planteada
La promoción disponía de parte de la estructura y de determinados elementos constructivos ejecutados, pero todavía requería una inversión importante para su terminación.
El principal problema consistía en determinar qué parte de las obras podía considerarse realmente aprovechable y cuál era el coste necesario para finalizar la promoción.
El porcentaje de obra ejecutada no podía establecerse únicamente a partir de las certificaciones económicas, ya que era necesario comprobar físicamente los trabajos realizados.
Comprobaciones realizadas
Durante la visita se revisó el estado de la estructura, los cerramientos, las instalaciones, las zonas comunes y los elementos pendientes de ejecución.
También se analizaron el proyecto, la distribución prevista, el número de viviendas, las superficies y la adecuación del producto al mercado actual.
Se comprobó si existían deterioros derivados de la paralización de las obras y si determinados trabajos debían repararse o sustituirse.
Metodología aplicada
La valoración se realizó mediante un análisis residual.
Se estimaron los ingresos previsibles por la venta de las viviendas terminadas y se dedujeron los costes pendientes de construcción, los gastos técnicos, las licencias, los costes financieros, los gastos de comercialización y el beneficio empresarial correspondiente.
El valor obtenido se contrastó con la situación real del mercado y con el estado físico de la promoción.
Criterio adoptado
El porcentaje de ejecución se determinó atendiendo a los trabajos efectivamente realizados y a su aprovechamiento dentro de una futura finalización de las obras.
No se consideraron como plenamente aprovechables aquellos elementos que presentaban deterioros o que podían requerir adaptación a la normativa o al proyecto definitivo.
También se analizó si la distribución y las características de las viviendas respondían a la demanda existente en la zona.
Resultado del trabajo
El informe permitió conocer el valor del activo en su estado actual y estimar la inversión necesaria para completar la promoción.
La valoración proporcionó una base para analizar la viabilidad de continuar las obras, transmitir el activo o reestructurar el proyecto.
Conclusión
La valoración de una promoción paralizada no puede limitarse a aplicar un porcentaje sobre el valor final de las viviendas.
Es necesario estudiar las obras ejecutadas, los costes pendientes, el tiempo necesario para completar el proyecto, el riesgo de comercialización y la demanda existente.
Una comprobación técnica del estado real de la construcción resulta imprescindible para evitar sobrevalorar trabajos que no sean completamente aprovechables.