Valoración de una vivienda ocupada con limitación de visita
Se nos encargó la valoración de una vivienda ocupada situada en una capital de provincia española.
No fue posible acceder al interior del inmueble, por lo que el informe debía realizarse teniendo en cuenta esta limitación y el riesgo asociado a la situación de ocupación.
Datos generales del encargo
Finalidad: conocimiento del valor de mercado.
Tipología: vivienda en edificio plurifamiliar.
Ubicación: capital de provincia española.
Método de valoración: método de comparación.
Visita interior: no fue posible.
Visita exterior: sí.
Situación planteada
La propiedad necesitaba conocer el valor del inmueble para estudiar una posible transmisión.
La imposibilidad de acceder al interior impedía comprobar directamente la distribución, el estado de conservación, las calidades y la existencia de posibles daños.
Además, la situación de ocupación podía afectar al interés de los compradores, al plazo de comercialización y al precio que el mercado estaría dispuesto a pagar.
Comprobaciones realizadas
Se realizó una inspección exterior del edificio y del entorno.
También se analizaron las características conocidas del inmueble, la información registral y catastral disponible, la antigüedad del edificio, las zonas comunes y las ofertas de viviendas similares.
Las limitaciones derivadas de la falta de acceso quedaron expresamente indicadas en el informe.
Metodología aplicada
Se seleccionaron comparables de viviendas situadas en el mismo entorno y con características similares de superficie, antigüedad, planta y tipología.
El análisis distinguió entre el valor que podría alcanzar una vivienda libre y visitable y el valor que previsiblemente podría obtenerse en su situación actual.
Criterio adoptado
La valoración tuvo en cuenta dos factores diferenciados.
Por una parte, se estimó el valor de mercado del inmueble considerando sus características físicas y su ubicación.
Por otra, se analizó la incidencia de la ocupación y de la imposibilidad de realizar una visita interior.
Se aplicó una minoración justificada para reflejar la menor liquidez, la incertidumbre sobre el estado interior y las dificultades adicionales que asumiría un posible comprador.
Resultado del trabajo
El informe permitió a la propiedad diferenciar entre el valor teórico del inmueble libre y el valor estimado en su situación actual.
Esta distinción resultó necesaria para establecer un precio de salida realista y evitar comparaciones directas con viviendas libres, reformadas y disponibles para su ocupación inmediata.
Conclusión
Una vivienda ocupada no debe valorarse del mismo modo que una vivienda libre, aunque ambas se encuentren en el mismo edificio.
La ocupación, la falta de acceso y la incertidumbre sobre el estado interior influyen en la demanda, en el tiempo de comercialización y en el precio probable de transmisión.
Estas circunstancias deben quedar claramente explicadas en el informe de valoración.