Tasación de una vivienda heredada con discrepancias de superficie

Se nos encargó la valoración de una vivienda situada en la provincia de Valencia con la finalidad de determinar su valor de mercado para el reparto de una herencia.

El inmueble presentaba diferencias entre la superficie indicada en la documentación registral, la información catastral y la distribución observada durante la visita. Esta situación generaba dudas entre los herederos sobre qué superficie debía utilizarse para calcular el valor de la vivienda.

Datos generales del encargo

Finalidad: reparto de herencia.

Tipología: vivienda en edificio plurifamiliar.

Ubicación: provincia de Valencia.

Método de valoración: método de comparación.

Visita al inmueble: sí.

Situación planteada

Los herederos necesitaban disponer de una valoración profesional e independiente que les permitiera distribuir el patrimonio de forma equilibrada.

La principal dificultad del expediente consistía en que las superficies reflejadas en las distintas fuentes documentales no coincidían. Además, algunas zonas del inmueble habían sufrido modificaciones a lo largo del tiempo y no quedaba claro si estaban correctamente incluidas en la superficie registral o catastral.

Utilizar directamente cualquiera de las superficies disponibles podía producir una valoración incorrecta.

Comprobaciones realizadas

Durante la visita se revisaron la distribución, las dimensiones principales, el estado de conservación, las calidades constructivas y la correspondencia entre la realidad física y la información disponible.

También se analizó la superficie que debía adoptarse en función de la documentación existente y de las comprobaciones realizadas.

Metodología aplicada

Se utilizó el método de comparación mediante la selección de viviendas ofertadas en el entorno con características similares.

Los comparables fueron analizados atendiendo a su ubicación, superficie, planta, antigüedad, ascensor, estado de conservación, distribución y nivel de reforma.

No se adoptó directamente el precio medio de los anuncios, ya que varios de los inmuebles disponibles en el mercado se encontraban reformados y presentaban características superiores a la vivienda valorada.

Criterio adoptado

La superficie utilizada en la valoración se determinó teniendo en cuenta la documentación registral, la información catastral y las comprobaciones efectuadas durante la visita.

Las diferencias detectadas quedaron explicadas en el informe para que los herederos pudieran conocer el origen de la discrepancia y comprender el criterio técnico aplicado.

También se ajustó el valor de los comparables para reflejar adecuadamente el estado real de conservación del inmueble.

Resultado del trabajo

El informe proporcionó a los herederos una referencia técnica independiente para negociar el reparto del inmueble.

Además, permitió evitar que la distribución de la herencia se basara exclusivamente en precios de anuncios inmobiliarios o en superficies que no representaban correctamente la realidad del inmueble.

Conclusión

Las diferencias entre Catastro, Registro de la Propiedad y realidad física son relativamente frecuentes.

Antes de valorar una vivienda heredada es importante comprobar qué superficie debe utilizarse y si las características documentadas coinciden con las observadas durante la visita.

Una discrepancia de superficie puede afectar de manera significativa al resultado final de una tasación.